No lo vamos a negar: hacer una obra de reforma es complejo. Así que parece lógico que aparezcan ciertos imprevistos y sobrecostes. A veces la empresa contratista se equivoca al hacer el presupuesto; otras veces los propietarios no tienen en cuenta aspectos importantes; y las veces que menos, se incurren en malas prácticas en el sector que dejan a los vecinos con la sensación de haber sido engañados.
Hay una cosa que tiene quedar clara: es prácticamente imposible que durante una obra no surjan imprevistos que deriven en un sobre coste. Y como es inevitable, vamos a dar algunas claves para que tengan el mínimo impacto posible y sepamos si están o no justificados. Así, sabremos si un sobre coste corre de nuestra cuenta de cuenta de la comunidad de la empresa que ejecuta la reforma.
Realización de actuaciones no contempladas
¿Os suena el clásico “ya que estamos”? Esto va de que al principio dijimos: “Va, esas baldosas del portal ni las toques que están en buen estado”. Luego nos hacen la reforma del portal eliminando las barreras arquitectónicas y colocando el ascensor a cota cero y nos damos cuenta de que las baldosas antiguas y las nuevas, combinadas, quedan como un cristo con dos pistolas. Así que le encargan a la empresa que las cambie. Esto es una SOBRECOSTE JUSTIFICADO que lógicamente se incluirá en el precio final de la obra.
Cambio de opinión de la propiedad
Rectificar es de sabios. ¿Qué pasa si decidimos cambiar el modelo de ascensor, el tipo de azulejo o la puerta de entrada? Pues que esto seguramente influya en el precio, porque estaremos escogiendo un modelo más caro o más barato. Este es otro tipo de SOBRE COSTE JUSTIFICADO, ya que a petición del propietario se está modificando el precio de la reforma.
Mala medición de los técnicos
También puede ser que los técnicos, al elaborar los presupuestos, se hayan confundido. Resulta que cuando están haciendo la obra se dan cuenta de que necesitan más tejas, pintura o baldosas de las inicialmente previstas; o que les va a llevar más tiempo del previsto retejar o aislar la fachada. En este caso, el problema parte de un error técnico. Hay que tener en cuenta que algunas obras son complicadas de presupuestar; imaginemos un edificio con partes ocultas o enterradas que no se pueden valorar hasta que quedan al descubierto. También puede deberse a un simple error del técnico o incluso en la mala fe del técnico o empresa. La responsabilidad dependerá, por tanto, del tipo de error que ha originado el sobre coste. En definitiva, que puede ser un SOBRE COSTE JUSTIFICADO O INJUSTIFICADO. Para determinarlo, tendremos que aclarar precisamente con los técnicos si hay impericia o no, fañta de datos iniciales o mala fé; y a partir de ahí definir si el sobre coste lo pagan los vecinos o la empresa.
El contratista omite actuaciones necesarias
Esto es una mala práctica en toda la regla. Todos sabemos que las comunidades de vecinos piden varios presupuestos antes de encargar la obra para poder comparar. Y la empresa contratista, para llevarse la obra, lima los precios al máximo. Esto es legítimo siempre que no se oculten actuaciones a posteriori imprescindibles para hacer bien la obra. Esta práctica es inadmisible y debería ser erradicada. Obviamente, se trata de un SOBRECOSTE INJUSTIFICADO.
Aparición de nuevas actuaciones no previstas inicialmente
Imaginemos que el Presidente de la Comunidad enseña el edificio a la empresa contratista, ésta elabora un presupuesto y la comunidad de vecinos lo acepta. ¿Qué ocurre si al Presidente se le olvidó mencionar el cuarto de calderas o el de bicicletas? Pues que si, por ejemplo, luego hay que reformar o pintar esos espacios, no estarán incluidos en el presupuesto. Será un SOBRE COSTE JUSTIFICADO ya que la empresa contratista no pudo incluirla en el presupuesto.
En cualquier caso, como propietario tienes una figura que te ofrece garantías a la hora de establecer si un sobrecoge está justificado o no: el arquitecto. Como Director de Ejecución de la obra y redactor del proyecto inicial, será él o ella quien deba certificar toda modificación de dicho proyecto, y ayudarte a aclarar si estos sobre costes son JUSTIFICADOS o INJUSTIFICADOS.
